A locação de imóveis se tornou uma opção vantajosa para aqueles que desejam obter renda fixa com baixo risco operacional. Ocorre que sem o devido zelo na elaboração do contrato de locação, surge ao locador (proprietário) o risco de sofrer perdas financeiras e possivelmente grande desgaste emocional.

Assim, a contratação de um advogado para elaboração do contrato de locação é o primeiro passo para quem busca atuar com segurança nesse ramo. Isso porque, um contrato mal redigido dificultará na possibilidade de que o locador possa reaver o imóvel de forma rápida, mediante liminar de antecipação de tutela em ação de despejo ou, por outro lado, poderá deixar de prever a garantia necessária ao porte do negócio avençado.

À locação aplicam-se as regras consubstanciadas na Lei 8.245/91, que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Em seu artigo 23, constam as obrigações do locatário, a saber, a de pagar pontualmente o aluguel e demais encargos de locação, bem como despesas relacionadas ao consumo de luz, água, gás e esgoto, além das despesas ordinárias de condomínio.

Havendo o descumprimento dos itens contratuais ou legais por parte do locatário, fica o locador no direito desfazer a locação mediante ação específica - a ação de despejo - que deve ser delimitada quanto aos motivos que a ensejaram e correrá sob rito ordinário.

Ocorre que em diversas oportunidades o locador já se encontra em situação de extremo prejuízo, decorrente de, por exemplo, atrasos sucessivos no pagamento dos aluguéis por parte do locatário. Assim, não é razoável que o locador deva aguardar o julgamento do processo para que consiga, por fim, a sentença judicial para o despejo do devedor.

Dessa forma, conforme o artigo 59, parágrafo primeiro, da Lei 8.245/91, será concedida medida liminar para desocupação em quinze dias nas ações que tiverem por fundamento casos como o descumprimento contratual, o término do prazo de locação para temporada, o término do prazo notificatório para apresentação de nova garantia ao contrato, a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação na data de vencimento, entre outros.

Importante destacar que para o deferimento da medida liminar o locador deverá prestar caução no equivalente a três meses de aluguel, valor este que ficará retido até o fim do processo judicial. Sendo a sentença favorável ao locador, este terá direito a realizar o levantamento da caução em valores corrigidos. Ainda, a medida liminar poderá ser deferida independentemente da realização de audiência entre as partes, o que torna o processo extremamente ágil. A título de exemplificação, nosso escritório obteve casos de deferimento de liminar em dois dias úteis contados do protocolo da ação.

Os motivos mais comuns para a propositura da ação de despejo com pedido liminar é, sem dúvida, o disposto no artigo 59, § 1º, IX, que permite o despejo em razão do inadimplemento do locatário no que se refere ao pagamento - no vencimento - do aluguel ou acessórios (luz, água, taxa de condomínio, etc.). Para isso, torna-se fundamental que o contrato esteja desprovido de qualquer das seguintes garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Há ainda a hipótese da dívida ser superior à garantia apresentada, caso em que a jurisprudência do TJ/SC vem aceitando a medida liminar:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. IMÓVEL URBANO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA. DÉBITO LOCATÍCIO SUPERIOR À CAUÇÃO PRESTADA. EXAURIMENTO DA GARANTIA. LIMINAR. DESOCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE. ART. 59, IX DA LEI 8.245/91. 1. Verificando-se que a caução prestada em garantia no contrato de locação não se mostra mais hábil a garantir o débito locatício, exaurindo-se, não há óbice ao deferimento da liminar de desocupação do imóvel prevista no art.59, inciso IX da Lei nº8.245/91. 2. Agravo de instrumento conhecido e provido. TJDF. Processo: AGI 20150020065683, Rel. Ana Cantarino, J. em 24/02/2016. Orgão Julgador: 3ª Turma Cível, Publicação: Publicado no DJE: 29/02/2016.

Em que pese o novo Código de Processo Civil, em seu artigo 300, disponha que a tutela de urgência poderá ser concedida quanto houver probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado do processo, sem qualquer relevância quanto a garantia contratual, a jurisprudência predominante em nosso Tribunal de Justiça considera o disposto na Lei 8.245/91, no sentido de que a presença de garantia em contrato de locação invibiliza o deferimento de medida liminar.

Deferida a medida liminar para o despejo em 15 (quinze) dias, deverá o locador efetuar o depósito judicial – caução - no montante de 3 (três) meses de aluguel. Comprovado o depósito em juízo, o juiz expedirá mandado de desocupação, com o prazo de 15 (quinze) dias, e citação da ré, cientificando-a e que, no prazo assinalado para a resposta poderá elidir a liminar de desocupação pagando os aluguéis e demais encargos vencidos e vincendos, despesas processuais e, ainda, honorários de advogado.

Importante mencionar que havendo mais de um locatário, serão esses solidários às obrigações contraídas, ou seja, havendo inadimplência, poderá o locador realizar a cobrança da integralidade da dívida de qualquer dos locatários.

Ao final do processo, o juiz julgará a ação de despejo e, caso procedente, o proprietário poderá realizar o levantamento da caução e também obterá título judicial para a cobrança dos débitos inadimplidos, com a devida atualização monetária e demais encargos e multas previstos em contrato.
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